הגבירים שמגיעים מחו"ל ואולי עושים עלינו סיבוב ? (11/11/15)

נורה אדומה בחברות הנדלן
החל משנת 2012 אנו עדים לכניסה יחסית מסיבית של חברות נדל"ן מארה"ב ה"נוחתות" בארץ ומגיסות כספים בבורסה הישראלית מכל הבא ליד בד"כ באמצעות אג"ח וגם במניות.

אז, היכן הבעיה? מה רע עם קצת  חשיפה של  השוק הישראלי לגופים בחו"ל?

הבעיה הינה עצם הטרנד.
הבעיה נובעת מכסף רב להשקעה שמגיע מידי חודש לגופים המוסדיים שמשקיעים כספים אלו בכל הזדמנות שצצה בדרכם ללא מחשבה.

ומה הלאה? 

נכון, סכומי ההשקעה הינם נמוכים יחסית אך עדיין מדובר בכ- 10 מיליארד ₪ מהכספים של כולנו.
אג"ח אלו נסחרות כיום בין 3.7% - 9.4% לפדיון.

להלן מס' הארות שחשוב לזכור בנושא:
אי ההיכרות של השוק המקומי עם היזמים המנפיקים וההיסטוריה העסקית שלהם.
היעדר ביטחונות ושעבודים לאג"ח המונפקות. רבות מהם צריכות להציג בחו"ל ביטחונות ובארץ לא.
התאגדות החברות המנפיקות במקלטי מס שבהם, אולי, לא ניתן יהיה לגבות את החוב במקרה של חדלות פירעון.
ניצול של כשל שוק, המאפשר לאותם חברות לגייס כאן חוב זול בהרבה ממה שהיה נדרש מהם בארה"ב, המקום שבו מתבצעת פעילותם (החברות מחו"ל שמגייסות כסף בארץ הם בינוניות ומטה ובד"כ מגייסות כסף בבנקים שגובים ריביות גבוהות משמעותית).
קיימים ניגודי עניינים גדולים מאוד בין החתמים והיועצים הרבים שמלווים את החברות הנ"ל ועשויים להטעות את המשקיע. מדובר מבחינתם על "בוננזה" שקשה לוותר. עמלותיהם מגיעות ל5%-6% מסך ההנפקה, תסכימו אתנו שסכומי אלו עשויים לשכנע כל אחד לעשות לביתו ואחריו המבול.

הפתרון האולטימטיבי למשקיע, לדעתנו, למניעת חשיפה גבוהה  לסיכונים אלו - השקעה במדדי אג"ח שונים בחו"ל ו/או מדדי סקטורים שונים בתחום הנדל"ן והריט הנסחרים בחו"ל ובמקרה זה ארה"ב.

ועדיין לא יבשה הדיו מהנפקות של חברות וכבר ניתן לראות את הבעיות שציינו שמתרחש בימים אלו בשוק הישראלי:

דוגמה א' 
חברת הנדל"ן MOINIAN, גייסה במאי השנה 1.4 מיליארד שקל בהנפקת אג"ח בבורסה וכנראה הלוותה בחודש ספטמבר סכום של כ-250 מיליון שקל לחברת MDG שבבעלות דיוויד מרקס (שגם הנפיקה לאחרונה אג"ח בבורסה) ל- 10 חודשים בריבית של 10% (פי 2 מריבית ההנפקה).
אז מה מפתיע? ומדוע צריכים להיות מודאגים?
(1). ההלוואה מחליפה הלוואה קודמת שהועמדה ל- MDG על ידי קבוצת RELATED (חברה אחרת שגם היא גייסה חוב בישראל).
(2). בתשקיף החברה לא צוין כי הכספים ישמשו למתן הלוואות אלא לצורכי פעילות בנדל"ן.
הסיפור לא עושה למשהו דאז'וו?
תמיד כולם מתעוררים אחרי שהסוסים ברחו מהאורווה.
זיכרו, השקעה חכמה - להשקיע במקום שממנו יודעים כיצד יוצאים.

דוגמה ב' 
אזהרת הרשות לני"ע מתאריך 09/11/15 למנהלי הקרנות המחקות לגבי חב' הנדל"ן מנקיינד שמנפיקה את עצמה ואמורה להצטרף למדד ת"א 100 בימים אלו:
אחרי בחינת יתרונות וחסרונות המתווה האמור במסגרת ההצעה של ני"ע, ההמלצה הנה שאין לרכוש את ני"ע בעד הקרן במתווה המצוין לעיל וזאת בין השאר בשל כל הבאים: 
(1). כספי תמורת ההנפקה מופקדים בידי נאמן שאינו מוכר ואין פרטים מספיקים לגביו; 
(2). התשלום שמשולם ומופקד בידי הנאמן מבוצע בין היתר בשלב ראשון כנגד תמורה עתידית שאינה מובטחת דיו; 
(3). תהליך ההמרה ארוך מ- 7 ימים מה שגורר סיכון נוסף וחוסר בהירות בתהליך.
שוב, סיפור זה ואחרים מביאים למסקנה שמוכחת גם על סמך מחקרים – השקעה במדדים לאורך שנים תתרום את מקסימום התשואה במינימום סיכון ותאפשר לנצל תקופות משבר לביצוע השקעה תוך פיזור סיכונים ייאות.